Alle Grundstücks­eigentümer in Deutschland müssen ihre Grundstücke für die Erhebung der Grundsteuer neu bewerten.

Hintergrund der Neufeststellung der Grundsteuer ist das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes, welches die bisherige Bewertung von Grundstücken für verfassungswidrig erklärt hat. Denn seit 1965 hat es keine Neubewertung gegeben und die Grundstückswerte basieren auf den Jahren 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer) und sind somit veraltet. Die Neubewertung aller Grundstücke erfolgt dabei auf den sogenannten ersten Hauptfeststellungszeitpunkt, den 01.01.2022.

Das Ziel des Gesetzgebers und der Reform: Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe sollen auch die gleiche Grundsteuer zahlen.

Die Informationen für die Neubewertung müssen alle Grundstückseigentümer im Rahmen einer „Grundsteuer-Erklärung“ (formal: Erklärung zur Feststellung des Grundstückwertes) der Finanzverwaltung im Zeitraum vom 01.07.22 – 31.10.22 digital per ELSTER übermitteln.

Im Anschluss ermitteln Finanzämter und Kommunen auf Basis der eingereichten Grundsteuer-Erklärungen bis Ende 2024 die neue Grundsteuer, welche dann ab dem 01.01.2025 neu erhoben wird.

Aufgrund der enormen Daten- und Belegflut, welche für die Erstellung von insgesamt 36 Mio. Grundstücken anfallen wird, besteht bereits jetzt dringender Handlungsbedarf.

Um Sie in gewohnter Qualität fachlich fundiert zu unterstützen, haben wir uns bei Hegger Hansen | Steuerberatung frühzeitig mit dem Thema Grundsteuer auseinandergesetzt und uns in die einzelnen Gesetzesausführungen intensiv eingearbeitet. Die vielfältigen, komplexen und für die jeweiligen Grundstücke benötigten Daten haben wir kanalisiert und strukturiert für unsere Mandanten in einer Checkliste aufgearbeitet. Diese können Sie gerne unter nachfolgendem Link downloaden und uns bitte je Objekt eine eigene Checkliste einreichen.

Download Checkliste
Um Ihnen einen Überblick zur Grundsteuer(reform) zu verschaffen, finden Sie im folgenden Antworten auf einige wichtige und häufig gestellte Fragen.

Die Grundsteuer wird nach dem Wert des Grundstückes berechnet und von allen Grundstückseigentümern jährlich gezahlt. Die Grundsteuereinnahmen lagen in den vergangenen Jahren bei ungefähr 15 Milliarden Euro, somit ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle für Gemeinden und Kommunen.

Die Grundsteuer wird reformiert, da die Einheitswerte, die zur Berechnung der Grundsteuer genutzt werden, veraltet sind. Vergleichbare Häuser und Grundstücke wurden teilweise sehr unterschiedlich besteuert. Das kann bedeuten, dass die Differenz zwischen vergleichbaren Häusern am selben Ort fast vierfach so hoch war. Das Ziel der Reform ist die Ungleichbesteuerung zu beheben.

Die Grundsteuer wird erstmalig ab 2025 nach den neuen Regelungen erhoben. Sollten sich an Ihrem Grundbesitz bis dahin Änderungen (z. B. durch Verkauf, Anbau, Abriss) ergeben, erfolgen die notwendigen Anpassungen im neuen und im alten Recht. Hierfür muss 2022 eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag erfolgen (Feststellungserklärung).

Im Rahmen des Grundsteuerreformgesetzes muss zum Stichtag 01.01.2022 eine Neubewertung der Grundstücke erfolgen. Der Grundstückswert bildet dabei weiterhin die Grundlage, setzt sich jedoch zukünftig z.B. aus einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete und dem Bodenrichtwert zusammen. Zusätzlich wird die Bewertung nun in regelmäßigen Abständen aktualisiert, um sicherzustellen, dass vergleichbare Grundstücke nicht unterschiedlich besteuert werden.
Wichtig zu beachten ist, dass durch eine sogenannte Öffnungsklausel die Bundesländer eigene Grundsteuergesetze verabschieden konnten. Das bedeutet, dass sich die Angaben innerhalb der Feststellungserklärungen und die Berechnungen je Bundesland unterscheiden können.

Verpflichtet zur Abgabe der Grundsteuererklärung ist der Eigentümer des jeweiligen Grundwertes.
Dazu gehören:

  • Eigentümer*innen eines Grundstücks
  • Eigentümer*innen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
  • Grundstücke, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: Erbbauberechtigte unter Mitwirkung der Eigentümer*innen des Grundstücks (Erbbauverpflichtete)
  • Grundstücke mit Gebäuden auf fremden Grund und Boden: Eigentümerinnen des Grund und Bodens unter Mitwirkung der Eigentümerinnen des Gebäudes

In diesem Fall sind in den Registrierungsdaten alle Eigentümer anzugeben mit dem Umfang ihrer Beteiligung in Bruchteilen oder in Prozent. Hier ist dann auch der Ansprechpartner anzugeben, der später von der Finanzverwaltung den Grundsteuermessbescheid erhält.

Ja, die Grundsteuerreform betrifft auch Wohnungseigentümer. Jedes Wohnungseigentum gilt dabei grundsätzlich als ein „Grundstück“ im Sinne des Bewertungsgesetzes.

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Vor allem in teuren und beliebten Großstädten, wie Hamburg, Stuttgart oder München, müssen sich Grundstücksbesitzer auf eine Erhöhung der Grundsteuer einstellen. Die Kommunen können einen rapiden Anstieg der Preise abfangen, müssen dafür jedoch auf Mehreinnahmen verzichten. Wer hingegen seine Immobilie(n) in einem strukturschwachen Gebiet hat, kann ab 2025 mit einer geringeren Grundsteuer rechnen. Allerdings sind die Kommunen berechtigt, bei Bedarf die Hebesätze zu erhöhen. Grundsätzlich müssen die Besitzer von Einfamilienhäusern mit steigenden Beträgen rechnen. Die Eigentümer beziehungsweise Bewohner von Mehrfamilienhäusern profitieren hingegen. Denn es wird allein das Grundstück besteuert auf dem das Haus steht und der Betrag lässt sich auf alle Parteien verteilen. Wer ein unbebautes Grundstück besitzt, muss mehr zahlen. Die neue Grundsteuer C soll bewirken, dass diese schneller entwickelt werden.

Grundsteuer C bezieht sich auf unbebaute jedoch baureife Grundstücke. Die Eigentümer sollen dadurch animiert werden ihre Grundstücke zu bebauen, um neuen Wohnraum zu schaffen und Grundstücksspekulationen zu vermeiden.

Die Feststellungserklärung kann zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 digital eingereicht werden. Bis dahin können Grundbesitzer dahingehend tätig werden, vorhandene Unterlagen wie z.B. Grundbuchauszüge und Liegenschaftskarten zusammenzutragen.

Für jedes Objekt werden für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts insbesondere diese Angaben benötigt:

  • Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
  • Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
  • Eigentumsverhältnisse
  • Grundstücksart
  • Fläche des Grundstücks
  • ggf. Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes
  • Miteigentumsanteil
  • Nutzungsart
  • Baudenkmal
  • ggf. Abbruchverpflichtung

Sie finden die entsprechenden Daten zum Beispiel im Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid, in der Teilungserklärung. Sollten diese erforderlichen grundstücksbezogenen Daten nicht (mehr) auffindbar sein, kann eine Flurkarte beim Vermessungsamt und ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht (kostenpflichtig) beantragt werden.